Česko začalo v porovnání s Polskem zaostávat, varuje expert na průmyslové reality Pavel Šmíd

20.6.2019 - Svět průmyslových realit se nejen v Česku mění za pochodu, podle Pavla Šmída, zakladatele a majitele Sklady.cz, dokonce za běhu. Za co před patnácti roky firmy ze Západu Čechům platily, najde dnes skoro každý na internetu. Přesto prý české společnosti mohou a umějí konkurovat těm globálním.

 

Na otázky v čem a proč odpovídá vystudovaný ekonom a odborník na průmyslové nemovitosti Pavel Šmíd v rozhovoru pro E15. Zmiňuje také zaostávání Česka v porovnání se sousedním Polskem.

Může čistě česká realitní společnost konkurovat v Česku nadnárodním gigantům?

Ano. A to dokonce v segmentu velkých komerčních nemovitostí, což je ve většině současného světa výlučně doménou oněch velkých globálních značek. Použiji příměr z jiného oboru: v Česku dokáže Seznam více než zdatně konkurovat Googlu. 

Stojíte si tedy za tím, že vaše Sklady.cz jsou a nebo mohou být v pozici Seznamu?

Sklady.cz jsou u nás od svého vzniku naprosto suverénní alternativou k velkým korporacím poskytující realitní servis globálním firmám. Samotného mě stále „udivuje“, že máme stále více pozitivních ohlasů na naši práci. Celkově pořád rosteme a naopak stále více bereme zakázky právě těm velkým světovým obrům.  

V čem je největší rozdíl mezi českým a globálním hráčem?

Toto lze těžko paušalizovat, vždy je to o konkrétních lidech a jejich nasazení na každé transakci nebo servisu okolo, který poskytují. Z pohledu zákazníka je naše motivace k samotnému výkonu větší a ve výsledku jsme pak lepší. Naši lidé jsou také schopni nabídnout jedinečný full servis. Tím že jsme od začátku specialisté na tzv. industrial, tedy průmyslové objekty, dokážeme toho nyní už opravdu hodně.

V čem mají Sklady.cz přednost před ostatními?

Máme zřejmě nejlepší databázi a přehled o všech průmyslových halách v celém Česku od velikosti 500 až 100 000 metrů čtverečních, která kdy u nás byla nebo bude postavena. Když říkám všech, tak myslím „Aclass“, ale hlavně i „Bclass“ rekonstruované na dobrých místech, většinou uvnitř velkých měst, které řadu let právě naše globální konkurence úplně opomíjela. Ročně uděláme přes 50 transakcí, třetina z nich jsou skutečně velké, kdy firmy stěhují velké investiční celky, podepisují skrze nás kontrakty na 10, 15 či více let. Také se nám nyní daří řešit on-line poptávky po malých prostorách, tedy pod 500 metrů čtverečních nebo služby s malým paletovým kontem. Všechno řeší naše zkušené operátorky telefonicky. Ano, je to skoro šílené, jen to ukazuje, kam ta doba dospěla. Ale je po tom velký hlad. Pokud někdo hledá v Praze 200 metrů čtverečních na pronájem skladu, nebo někdo má e-shop s patnácti paletami, pomůžeme mu jenom my. Nikdo jiný to neumí, nedělá.

Vy však nepůsobíte jen ve společnosti Sklady.cz…

Ano, před dvěma roky jsme naplno rozjeli spolupráci s Karlem Komárkem a jeho skupinou KKCG, z čehož vznikl nový subjekt průmyslový holding IPM – Industrial Portfolio Management, do kterého KKCG investuje svůj kapitál. Aktuálně vlastníme a aktivně spravujeme pět továren v Polsku a do konce roku přibydou do portfolia tamtéž ještě další dvě velké akvizice.

Dokáže se vaše společnost vypořádat s nejrůznějšími požadavky?

Když dostaneme poptávku po nájmu, nebo se zajímá o nějaké objekty developerská firma z oblasti „industrial“, naši lidé mají zkušenost, kontakty a know-how ze všech oblastí. To si dovolím označit za naši další přednost. Málokdo dnes hledá jenom halu, chce k tomu další klíčové služby nebo informace. Na to umíme pružně reagovat. U globálních firem musíte složitě potkávat další a další agenty, uzavírat nové smlouvy, a nebo dostáváte doporučení na jiné externí firmy, často i z jiných zemí. Dnes je naprosto běžné, že se během transakce změní role všech aktérů, stávají se ze dne na den konkurenty nebo naopak spolupracujícími stranami. Vše v zájmu toho, aby se uzavřel pro všechny zúčastněné dobrý „win-win deal“. Na toto většina globálních firem neumí, a ze své podstaty ani nemůže, flexibilně reagovat.

 Nezná ten „malý“ český hráč v Česku také lépe všechny reálie, detaily, mentalitu? Rozhodují i takové detaily?

Naší velkou výhodou je, že dokážeme mluvit s místní samosprávou nebo dojet do malé obce a na místě vše vyřešit. Vedle toho stále ještě existují majitelé nemovitostí a firem, kteří nerozumí anglicky. My se dokážeme domluvit jak s vrátným v Bruntále, tak následně zaletět do Londýna a vše prezentovat tamnímu řediteli.

 

 

V oboru se pohybujete delší dobu. Jak se změnil?

Celé odvětví se prudce vyvíjí. Vzpomínám si, že když jsem před patnácti roky začínal právě u jedné z těchto globálních firem, tak rok a půl k nám jezdili na výzvědy vyslanci firem ze západní Evropy a jiných vyspělých ekonomik a platili nám za to, abychom jim zmapovali situaci na pracovním trhu, stav dálniční sítě a vytipovali pár vhodných lokalit, kam by mohli přesunout výrobu nebo expandovat svoji distribuční síť. Nyní už toto působí dost úsměvně a nepředstavitelně. Rychlost a dostupnost informací, kterou jsme dnes schopni v této oblasti získat, je fascinující. Nehledě na to, že se za oněch 15 let významně změnil celý svět z pohledu toho, jak žijeme, nakupujeme nebo cestujeme a pracujeme.

O co je v Česku mezi průmyslovými nemovitostmi největší zájem?

Dnes je klíčovým faktorem dostupnost pracovní síly, takže se teď vrací vlna rozvoje zpátky do velkých měst nebo aglomerací, kde můžete aspoň teoreticky sehnat dělníky, zkušené inženýry s praxí nebo studenty vysokých škol. Systematická revitalizace brownfieldů je třeba správný směr. U nás se toho například velmi dobře zhostila společnost Panattoni. Jeden z dalších fenoménů tohoto desetiletí je bezpochyby samotný internet a to, jak jsme mobilní a co všechno „outsourcujeme“. Obrovské objemy zboží a s tím spojených služeb se přesunuly do skladů, online obchodů a zásilkových služeb. K tomu je nutné připočíst, že český spotřebitel patří v této oblasti k nejaktivnějším v EU. Potřeba skladů, výdejen zboží a na to navázaných logistických hal poslední roky skutečně dramaticky roste.

Jak je na tom současný realitní trh v Česku? Může a bude ještě růst?

Když budu mluvit čistě o nájemním trhu v oblasti „industrial“, tak tradiční parametry výkonu jsou skvělé, objem metrů čtverečních roste, lámeme rekordy v porovnání s minulými léty a neobsazenost je skutečně malá. Kvalitou dodávaných budov jsme spíše v popředí v porovnání s našimi sousedy. Co se týče finančního krytí celého ekosystému, tak jakási „kocovina“ už tu bezpochyby je. Ceny, za které se dnes na investičním trhu prodávají výnosové nemovitosti, jsou šílené, ty prémiové obzvlášť a industriální projekty nevyjímaje. Samozřejmě za to může desetiletí stabilního růstu a enormní přetlak volného kapitálu.

Stále častěji se objevují spekulace o tom, že se vrátí krize a propad z 2008. Myslíte si to také? Jak byste na něj byli připravení?

Osobně si myslím, že určitá recese se už dostavila, především proto, že naší ekonomice nejvíce chybí lidé, kteří mohou nebo jsou ochotni pracovat. Většina firem zhruba dva roky nedokáže odbavit všechny poptávky po zboží a službách, ať jde o cokoli. To je velká škoda. Stejně tak náš stát významně zaspal s budováním tolik potřebné infrastruktury, z čehož je mi smutno. Dávno už tak u nás mohly legálně pracovat desítky tisíc dalších Ukrajinců či zaměstnanců z jiných zemí, mohly stát obchvaty a kilometry nových dálnic.

Jak by to mohlo být z finančního pohledu?

Z pohledu finančního nás v následujících dvou letech čeká spíše pomalejší propadání se než strmý pád dolů, jak tomu bylo v letech 2007 a 2008. Ano, samozřejmě, „rána“ může přijít odkudkoli, ať už by to byly obchodní války mezi USA a Čínou, hospodářská situace například v Itálii nebo fakticky nezvládnutý brexit. Jsem ale optimista co se týče záchranných mechanismů nebo možnosti uzdravení finančního sektoru, především toho nemovitostního. Ve středoevropském regionu se za deset let od posledního propadu vyklubalo několik nových odvětví, která fungují na odlišných principech, přestože jsou v rukách zejména institucionálních investorů. Jde například o velká portfolia prémiových studentských kolejí ve větších městech. Co je ale pro náš sektor asi nejvíce přínosné, je skutečnost, že se významně diversifikovaly zdroje samotného kapitálu, na kterou je celý trh úvěrován. Před deseti lety byla většina hráčů z Německa, Británie, USA a několika mála dalších zemí, dnes je portfolio investorů daleko pestřejší. Za nejdůležitější však považuji absolutní novum, že zde vyrostla spousta domácích super-investorů, kteří hrají významnou roli v utváření celkového zdraví a způsobu zajištění.

Vy se však nezabýváte jen industriálními prostory, ale i …

(skáče do řeči) … a to je na tom to důležité. Dokázali jsme spojit dvě významné oblasti a díky našemu dlouhodobému partnerství jsme schopni společně nabízet skutečně komplexní služby. Původní myšlenka vznikla z přání porážet velké, ale ospalé a nemotorné firmy, které nabízejí globální „řešení“ stejně na každém trhu, ať u nás, v Německu nebo třeba v Polsku. Ano, z tohoto byznysu nám stále plyne část příjmů. Abych to vysvětlil, můj letitý společník v podnikání, se kterým jsme před lety zkoušeli prorazit s outsourcingem logistiky, je v současnosti evropským lídrem v „zajímavé“ disciplíně. V osmi státech EU zaměstnává tisíce lidí a ročně umyje např. 180 milionů opakovaně použitelných obalů, v samotné ČR má dnes bezkonkurenčně největší kapacity na balení a kompletace zboží, ať už se jedná o materiál, techniku nebo hlavně lidi, což je již řadu let naprosto klíčové know-how.

Jste hodně na cestách, především v Polsku. A netajíte se tím, že Česku oproti Polsku tzv. ujel vlak. V čem? Kde zaostáváme?

Bohužel to tak je. Naše země je hodně bohatá, máme všechny předpoklady se drát dopředu, být skutečně lídrem v průmyslu, vědě, vývoji nových technologiích a IT. Polsko je sice čtyřkrát větší země i co do počtu obyvatel, ale jejich tempo, jak jdou hospodářsky dopředu, jim můžeme už jen závidět. Nejvíce je to asi vidět na krajské úrovni, kde se oproti nám mohou jednotlivá vojvodství doslova přetrhnout, aby u nich zakotvil nový „byznys“, přišel investor ze zahraničí, zaměstnal lidi. Budují pro tyto nové projekty infrastrukturu, vznikají nové průmyslové zóny a regiony bohatnou, roste silná střední třída a to táhne zemi hodně dopředu. U nás se vedou hysterické spory, kde stavět, co stavět. Navíc stavební zákony, územní plánovaní na úrovni krajů a velkých měst, je u nás velká tragédie. Český stát je v tomto z nepochopitelných důvodů doopravdy nejhorší partner, kterého si můžeme přát.

Jak „ujetý“ vlak dohnat? Pokud to vůbec lze…

Určitě by se měla jako první a konečně vyřešit otázka územního plánování a povolování nových staveb. Nejsem idealista, protože určitá míra korupce tady vždy bude, a k tomu téma významných dopravních staveb a urbanismus krajiny jsou obtížnou oblastí. Přál bych celé naší zemi, aby se u nás k moci konečně dostal rozum, kritické myšlení a prostor získali spíše odborníci než politici a lobbisté a jejich všudypřítomná hysterie. Dále bychom měli otevřít hranice lidem, kteří u nás chtějí pracovat, naopak omezit černý trh práce a kšeftování s vízy.

Když jste na těch cestách po staveništích, máte v autě holínky?

No, na holínky neustále zapomínám. (smích) Vozím v autě stavební přílbu, ale holínky by byly často skutečně potřeba. Spoustu pěkných bot už jsem si takto zničil, na druhou stranu, když jsem začínal, platilo pořekadlo: „Nikdy nevěř developerovi, který má čisté boty!“ Náš byznys se odjakživa odehrával v terénu a člověk, co sedí celé dny v teple kanceláře toho moc nedokáže.

Pavel Šmíd (39) Zakladatel a majitel sklady.cz, člen představenstva a akcionář IPM – Industrial Portfolio Management a.s. (KKCG). Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze. Předtím pět let pracoval pro Colliers International v Praze. Několikrát získal ocenění best power broker v ČR a byl členem vítězného týmu Colliers Accademy v kanadském Vancouveru v roce 2006. Za svoji dosavadní kariéru v oblasti velkých komerčních nemovitostí, zejména těch průmyslových, realizoval obchody v celkové kumulativní hodnotě převyšující částku 500 milionů eur (ať už samostatně nebo jako člen transakčního týmu). Mezi své koníčky řadí rekreační sport všeho druhu, cestování a jízdu na motorce.  S manželkou Kateřinou vychovávají dvouletou dceru Marion.